La popularité du self-stockage en France et en Europe

Le self-stockage (expression francisée du self-storage en anglais) est un concept importé des Etats-Unis dont la popularité est croissante en Europe.

De manière simplifiée, l’industrie du self-stockage répond à un besoin d’espace d’appoint (temporaire ou durable) pour stocker des biens, de façon sécurisée tout en ayant la possibilité d’y accéder à tout moment de la journée.

Les conditions d’utilisations sont flexibles, les clients ne s’engageant généralement pas sur la durée. Cette solution est destinée aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers.

Voici un panorama de cette industrie en Europe en 2022. Les données fournies dans cet article proviennent essentiellement du rapport 2022 de la FEDESSA (Federation of Europeans Self-Stockage Associations).

L’intérêt pour le stockage individuel en Europe ne se dément pas

Pour évaluer la santé de l’industrie du self-stockage en Europe et particulièrement en France en 2022, la FEDESSA a réalisé une enquête portant sur un échantillon de près d’un tiers du marché européen.

Soulignons tout d’abord que la pandémie du coronavirus a eu un impact positif sur les données du self-stockage recueillies dès 2021. En 2022, l’industrie du stockage note que l’essor du télétravail et le développement du travail à domicile en général a été un moteur pour la demande d’espaces de stockage additionnels utilisés pour libérer de l’espace dans les logements.

Le nombre de centres de self-stockage en Europe a triplé ces dix dernières années en Europe pour s’établir aujourd’hui à 5435 en 2022 contre seulement 1711 il y a dix ans.  Ces 5435 centres de stockage mettent à la disposition du public une surface d’environ 11.5 millions de mètres carrés.

Le loyer moyen d’un box en self-stockage en Europe s’élève à 290 euros (hors TVA) en progression de 8% sur un an (après une progression de 7% l‘année précédente).

Il est à noter que les dix premiers opérateurs en Europe représentent 20 % du nombre de centre et détiennent vraisemblablement près de 40% des surfaces de stockage disponibles.

En Europe, le taux d’occupation ressort supérieur à 85% en 2022 avec deux pays qui ont des taux d’occupation supérieurs à 90% : le Danemark et la République Tchèque.

En 2020, le taux d’impayés de plus de 30 jours était de 8.7%. Ce taux a significativement diminué en 2021 pour se situer désormais à 3.7% malgré l’impact de la pandémie du coronavirus. Le taux d’impayé n’apparait pas explicitement dans le rapport 2022.

Aujourd’hui en Europe, 104 centres de self-stockage sont en cours de construction et 53 sont à l’étape de projet ou de conception. C’est dans les six pays les plus développés que l’on retrouve 78% des centres de self-stockage en Europe. Statistique intéressante, en 2017, ces six pays accueillaient 85% des centres en représentant 87% des surfaces disponibles.

A mesure que l’industrie grandit, la part détenue par ces 6 pays leaders diminue et le marché s’étend à d’autres pays. Il est aussi important de noter que les centres de self-stockage emploient de moins en moins de personnel. En 2015, le nombre d’employés à plein temps par centre était de 1.77 ETP (équivalent temps plein). Ce nombre d’ETP est passé à 1.34 en 2021 et près de 7% des centres n’emploient aucun personnel.

En considérant le nombre de centre ou la surface de self-stockage proposée à la location, les six principaux pays du marché européen sont le Royaume-Uni, la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Allemagne et la Suède. Le Royaume-Uni est le leader incontesté du secteur depuis 2017 suivi de la France dont l’importance du secteur du stockage individuel s'est accrue ces cinq dernières années. Les sociétés françaises comptent d’ailleurs parmi les plus grands acteurs du secteur.

Le plus grand opérateur du self-stockage en Europe est une société belge qui opère près de 250 centres sur tout le continent. Une société française (environ 150 centres) et un acteur anglais (plus de 100 installations) complètent le podium des leaders du secteur.

La pandémie du coronavirus et le confinement qui lui a été associé ont eu un impact positif sur les données du self-stockage en Europe. Le secteur attire désormais l’intérêt des investisseurs de l’immobilier professionnel ayant délaissé les secteurs de l’hôtellerie et du commerce de détail durement touchés par la pandémie. En 2022, les investissements dans le secteur de stockage particulier ont encore progressé. Devant l’essor du télétravail, les investisseurs délaissent les investissements dans les bureaux au profit du garde-meuble. Par ailleurs, d’un point de vue ESG, les projets immobiliers dans le stockage présentent un meilleur bilan carbone en comparaison de l’immobilier de bureaux ou résidentiel.

Les opérateurs interrogés dans l’enquête sont optimistes et s’attendent pour la plupart à une amélioration des indicateurs du secteur (taux d’occupation, impayés et bénéfices par centre).

Le prochain relai de croissance pour le secteur consistera à adresser encore davantage les besoins de proximité et de "juste surface" exprimés par les clients.

En effet, une des principales attentes des clients est de pouvoir disposer d’un garde-meuble à proximité immédiate de leur domicile ou de leur lieu de travail de manière à procéder à des allers/retours d’appoints peu chronophages.

Les clients veulent par ailleurs avoir accès à la superficie dont ils ont besoin.  C’est pourquoi les grandes enseignes proposent une grande diversité de surface disponible allant du petit box de type consigne au grand box de type professionnel parfois supérieur à 15 m2.

Comment se positionne la France en matière de stockage individuel ?

La France figure parmi les pays leaders européens en matière de stockage individuel. Si le Royaume-Uni détient toujours le trophée du plus grand nombre de centres de stockage installés depuis ces cinq dernières années, il faut noter la progression remarquable de la France sur la même période.

Ainsi en 2022, la France comptait 650 centres de stockage pour une surface totale disponible à la location de 1.45 millions de m2. Six ans auparavant en 2016, la France disposait de 340 centres de stockage et 930 000 m2 de surface proposée à la location.

Un élément remarquable de la structure du secteur en France est la part de marché occupée par les grands acteurs (sociétés qui possèdent 10 centres et plus).

Ainsi en France, les grands acteurs représentent en surface de stockage environ 70% du marché contre 40% au Royaume-Uni. En nombre de centre de stockage, cette typologie d’entreprises représente un peu moins de 40% des sites de stockage individuel en France contre un peu plus de 20% au Royaume-Uni.

Les grands acteurs ont donc tendance à privilégier l’ouverture de centres de grandes tailles en France. La taille moyenne d’un centre de stockage en France se situe autour de 4000 m2 en tête des pays européen contre un moins plus de 1000 m2 en Norvège.

Une autre perspective à considérer quand on analyse l’offre de stockage disponible en France par rapport à nos voisins européens est la quantité de mètres carrés par millier d’habitants ou le nombre de centres par millions d’habitants.

Ainsi la France propose 22 m2 / millier d’habitants contre 71 m2 / millier d’habitants au Royaume-Uni.

L’analyse du nombre de centre révèle que la France compte 9.9 centres par millions d’habitants contre plus de 30 centres par millions d’habitants au Danemark ou au Royaume-Uni.

Quelles perspectives pour le self-stockage en France en 2030 ?

Pour éviter toutes confusions, nous tenons à préciser que l’exercice de prospective qui suit n’engage que Stockavenue.fr et non la FEDESSA.

·        La présence en ligne et la communication digitale deviendront déterminantes

En 2021 et depuis déjà 3 ans, les demandes de devis proviennent du web pour 68%* environ. Les panneaux d’affichage traditionnels génèrent désormais moins de 10%* des demandes. Les attentes en matière de transparence des tarifs en ligne sont fortes auprès des consommateurs, la plupart des grands acteurs proposant désormais une grille tarifaire en ligne. En 2030, les sociétés du stockage individuel réaliseront l’essentiel de leurs ventes en ligne. Des visites guidées virtuelles seront possibles de manière à ce que les consommateurs puissent visualiser la configuration de leur centre de stockage.

·        Les centres de stockage en libre accès seront plus petits et plus proches de la demande

L’immobilier des grands centres urbains aura tendance à se reconfigurer pour proposer des espaces de stockage au plus proche des habitants. Certains parkings ou immeubles de bureau pourront être reconfigurés en centres de stockage. En périphérie des grandes agglomérations ou dans des zones de faible densité, des centres de petite taille (500-1000 m2) auront tendance à se déployer à l’image de ce qui se pratique en Norvège actuellement.

·        Les centres de stockage individuel seront entièrement automatisés

En 2021, des sociétés de stockage proposent d’ores et déjà des centres entièrement en self-service. La remise des clés et leur restitution s’effectuant au travers de boites à clé. A l’horizon 2030, ce principe de centre sans employé se généralisera au moins dans le segment du stockage individuel en libre accès (self-stockage). Une condition nécessaire à ce déploiement sera la dématérialisation de l’ensemble du parcours d’achat (visite virtuelle du centre, signature du contrat de location, paiement, remise des clés ou génération de codes d’accès).

·        Le stockage à la demande se développera et deviendra un marché significatif

Des acteurs d’Amérique du Nord du stockage à la demande auront popularisé l’usage du stockage d’appoint en Europe à l’horizon 2030. L’appétence des populations pour les services en ligne (e.g. application de chauffeur VTC, livraison de plats ou de courses à domicile) et l’intérêt pour la délégation d’activités perçues comme chronophages développeront la consommation du stockage à la demande**.

Les clients du stockage à la demande seront d’abord plutôt jeunes (<35 ans) et plutôt issus des catégories socio-professionnelles supérieures (e.g. cadres moyens et supérieurs). Par la suite, ce mode de consommation du stockage se répandra dans la population avec la baisse des coûts unitaires.

Des entreprises du stockage individuel pourront créer des partenariats ou faire l’acquisition de sociétés de déménagement de manière à procéder aux enlèvements à domicile.

Les centres de stockage de ce type de marché (différent du stockage individuel en libre accès) seront de grande dimension et éloignés des centres urbains (parfois à des distances de plus de 100 km des cœurs urbains).

Selon leurs localisations et leurs dimensions, certains centres de self-stockage pourront être reconfigurés partiellement ou totalement en centres de stockage à la demande.

*source rapport FEDESSA 2021 et 2022

**nous voyons se développer en 2023 des initiatives proches du stockage à la demande tel que le garde-meuble mobile